Laudo técnico para reforma de apartamento: saiba como fazer de um jeito prático!

Reforma de apartamento é um processo que, diferente da reforma de casa, necessita de uma série de documentações para a aprovação do síndico.

O desafio do arquiteto é levantar todas as mudanças necessárias na reforma de apartamento e passar isso de forma clara em um laudo técnico.

Após a aprovação, começa o processo de proteger o imóvel, quebrar as paredes, lidar com a ansiedade do cliente… ufa!  Mas no final, ver a alegria dos moradores faz tudo valer a pena, não é mesmo?

Para te ajudar a fazer uma reforma de apartamento perfeita, no post de hoje vamos mostrar como fazer laudo técnico e 13 passos essenciais em uma obra. Acompanhe!

O que é laudo técnico para reforma de apartamento?

A NBR 16.280/2015 – Reformas em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas – Requisitos, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), determina que uma reforma de apartamento só pode ser realizada com a apresentação de um laudo técnico e plano de reforma para o síndico.

Essa obrigatoriedade só não existe em alguns casos muito específicos, quando será feita apenas a pintura ou a troca do gesso.

Veja as situações em que o morador precisa apresentar o laudo técnico para reforma de apartamento:

  • Instalação de equipamentos industriais e de sistemas de gás
  • Alterações de sistemas hidráulicos/sanitários
  • Instalação de ar condicionado
  • Trocas de revestimentos e esquadrias
  • Mudanças estruturais
  • Envidraçamento de sacadas

Essa obrigatoriedade da ABNT tem como objetivo evitar os danos causados por reformas de apartamento mal executadas e trazer mais segurança para os moradores.

Como criar um laudo técnico para reforma de apartamento?

O laudo técnico para reforma de apartamento precisa ser feito pelo arquiteto ou engenheiro responsável, que também deve apresentar o plano de reforma e o RRT (ou ART).

Mas, afinal, o que o arquiteto precisa incluir no laudo técnico para reforma de apartamento?

Reforma de apartamento: o que incluir no laudo técnico para reforma de apartamento?

Reforma de apartamento: o que incluir no laudo técnico para reforma de apartamento?

O laudo técnico é um documento científico. Nesse contexto, ele precisa ser impessoal e escrito na terceira pessoa.

Lembre-se que ele será lido por pessoas leigas, que provavelmente não vão entender vários termos usados por profissionais da construção civil.

Por isso, o laudo técnico para reforma de apartamento precisa ter uma linguagem clara e acessível.

Cada profissional pode criar o laudo técnico de reforma de apartamento de acordo com as informações que julgar necessárias para aprovação. Mas existem alguns dados essenciais, confira:

  • Capa
  • Sumário
  • Introdução com dados do cliente (nome, RG), RRT e contexto da reforma de apartamento
  • Projetos e documentos analisados para a proposta de reforma de apartamento
  • Lista de elementos gráficos (figuras, tabelas, quadros)
  • Planta baixa do apartamento
  • Relatório fotográfico com os ambientes que serão reformados
  • Detalhamento sobre risco ou não de dano estrutural
  • Referências utilizadas
  • Conclusão
  • Anexos (RRT assinado, tabela de informações sobre os prestadores de serviço, entre outros).

Reforma de apartamento: Por onde começar?

Agora que você já sabe como emitir um laudo técnico de reforma de apartamento, veja o passo a passo para entregar uma obra perfeita:

  1. Proteja o apartamento
  2. Comece a demolição
  3. Faça o descarte do entulho
  4. Inicie a reconstrução
  5. Realize a Instalação Elétrica
  6. Introduza a Instalação Hidráulica
  7. Instale o Gesso
  8. Inclua as bancadas, mármores e granitos
  9. Comece a Pintura
  10. Aplique o revestimento
  11. Coloque as luminárias
  12. Instale a Marcenaria
Reforma de apartamento: por onde começar?

Reforma de apartamento: por onde começar?

1- Proteja o apartamento

Quando falamos por onde começar uma reforma de apartamento pequeno, médio ou grande, o primeiro passo é proteger o ambiente.

Esse processo traz muita sujeira para o espaço, por isso é essencial utilizar jornais, papelão, plásticos e outros tipos de materiais para proteção.

Dessa forma, a limpeza antes da entrega da reforma de apartamento será mais simples.

Reforma de apartamento: piso e portas protegidos (foto: Gazeta do Povo)

Reforma de apartamento: piso e portas protegidos (foto: Gazeta do Povo)

2- Comece a demolição

Se o objetivo do projeto é mudar o layout do apartamento, começa agora a etapa de demolição das paredes.

Na reforma de apartamento pequeno, é comum que o arquiteto sugira a reconfiguração do ambiente para ganhar mais espaço.

Também é frequente que essa etapa da reforma de apartamento traga surpresas nada agradáveis como uma viga aqui, um erro do projeto original ali… É hora de torcer para sair ileso.

Reforma de apartamento: demolição de parede de alvenaria

Reforma de apartamento: demolição de parede de alvenaria

É importante evitar o acúmulo de material em um único ponto do apartamento, já que o peso pode comprometer a estrutura do prédio.

O recomendado é espalhar os sacos de lixo ao longo do apartamento.

3- Faça o descarte do entulho

O descarte correto do entulho é um ponto essencial na reforma de apartamento.

É necessário fazer o aluguel de caçambas que levam o material descartado aos aterros credenciados pela prefeitura.

Deixar o material na calçada ou terrenos vazios na vizinhança é um ato passível de multa, além de prejudicial ao meio ambiente.

Reforma de apartamento: entulho

Reforma de apartamento: entulho

4- Inicie a reconstrução

Agora que o apartamento está livre dos entulhos, começa a etapa de construção de novas paredes.

O arquiteto vai indicar o melhor material para realizar a nova vedação, que pode ser tijolo, drywall, entre outros.

Essa parte da reforma de apartamento dá uma nova configuração ao layout e permite o início da execução dos projetos complementares.

Reforma de apartamento: reconstrução de parede (foto: Almeida Guimarães)

Reforma de apartamento: reconstrução de parede (foto: Almeida Guimarães)

5- Realize a Instalação Elétrica

Grande parte das reformas de apartamento, principalmente nos edifícios antigos, exige uma nova instalação elétrica.

Nessa etapa, é necessária a contratação de um eletricista, que vai puxar novos pontos de tomada e iluminação.

O profissional vai analisar o projeto elétrico e instalar as novas passagens de tubulações, circuitos, entre outros ajustes necessários.

Reforma de apartamento: instalação elétrica

Reforma de apartamento: instalação elétrica

6- Ar condicionado e automação

O eletricista também atua junto aos profissionais que vão instalar o ar condicionado ou sistemas de automação residencial na reforma de apartamento.

Nessa etapa, é feita a instalação dos dutos para o ar condicionado e as passagens para os sistemas de automação, como caixa de som no teto, persianas automáticas, entre outros.

Reforma de apartamento: instalação de ar condicionado

Reforma de apartamento: instalação de ar condicionado

7- Introduza a Instalação Hidráulica

Reforma de apartamento, quando feita em banheiros, lavabos ou cozinha, exige a presença do encanador.

O profissional vai realizar a mudança de pontos de água para a instalação de bacias sanitárias, chuveiros, torneiras, pontos de água quente, duchas higiênicas, cubas de banheiro, entre outras peças.

Reforma de apartamento: instalação hidráulica

Reforma de apartamento: instalação hidráulica

Por conta das especificidades do sistema hidráulico, mexer na cozinha ou no banheiro é o tipo de reforma de apartamento que custa mais caro e tem mais etapas.

Assim como o eletricista, o encanador vai precisar rasgar as paredes para realizar o serviço.

O ideal é que tudo que exige a abertura das vedações seja feito até essa etapa, já que após o reboco fica mais trabalhoso corrigir erros.

8- Instale o forro

A próxima etapa da reforma de apartamento é instalar o forro definido no projeto.

Além de ajudar a esconder o telhado, vigas e dutos elétricos, esse elemento influencia no conforto térmico e acústico do imóvel.

Existem diversos tipos de forro como o de gesso, PVC, madeira, concreto aparente, entre outros. A escolha vai depender do custo-benefício e das necessidades do cliente na reforma de apartamento.

Reforma de apartamento: instalação de forro

Reforma de apartamento: instalação de forro

Por exemplo, se a ideia é dar ênfase à iluminação, o forro de gesso é o indicado. Já se o ambiente terá uma decoração industrial, o concreto aparente é a escolha ideal.

No caso de reforma de apartamento pequeno, forros de cor clara ajudam a aumentar a percepção de espaço.

9- Inclua as bancadas, mármores e granitos

Antes de dar início aos acabamentos da reforma de apartamento, é preciso instalar as pias e bancadas.

Como esse processo pode gerar muito pó e sujeira, o ideal é que ele seja feito antes da inclusão dos revestimentos e até mesmo dos armários.

Mas em alguns casos específicos de reforma de apartamento, a instalação dos armários pode ser feita antes da bancada.

O arquiteto deve avaliar qual é a melhor ordem para evitar problemas e agilizar a entrega da obra.

Reforma de apartamento: instalação de bancada de granito

Reforma de apartamento: instalação de bancada de granito

10- Comece a pintura

A partir dessa etapa da reforma de apartamento, começa a chamada “obra limpa”, que nada mais é do que o processo de acabamento.

A pintura pode começar antes da instalação dos revestimentos, como uma forma de pré-acabamento. Após o assentamento das peças, é recomendado dar uma segunda mão de tinta para finalizar.

Todo cuidado é pouco para não sujar o piso já assentado.

Reforma de apartamento: pintura de parede

Reforma de apartamento: pintura de parede

11- Aplique o revestimento

A próxima etapa da reforma de apartamento é a inclusão dos revestimentos. Ela só acontece agora para evitar que o material escolhido, seja cerâmica, porcelanato ou vinílico, não suje ou seja danificado.

Antes de iniciar o processo, é essencial proteger as paredes já pintadas para evitar manchas e sujeira.

Reforma de apartamento: aplicação de revestimento no piso

Reforma de apartamento: aplicação de revestimento no piso

No caso de apartamentos novos, o arquiteto deve ficar atento ao nivelamento do piso. Infelizmente, é comum que algumas construtoras entreguem o imóvel com apenas uma pequena regularização direto da laje e não com um contra piso, como deveria ser.

A qualidade do nivelamento vai garantir um piso seguro e bonito na reforma de apartamento.

12- Coloque as luminárias

Com o forro já pronto, inicia-se a inclusão de lâmpadas, luminárias, plafons e spots. Nessa etapa da reforma de apartamento, o eletricista também pode instalar as tomadas e interruptores para finalizar a parte elétrica.

Reforma de apartamento: luminárias

Reforma de apartamento: luminárias

13- Instale a Marcenaria

Por fim, chega a hora de incluir a marcenaria, eletrodomésticos e mobiliário no apartamento. Esse é o momento em que a sujeira grossa já foi retirada e os instaladores podem atuar.

Os profissionais devem tomar cuidado para não riscar ou sujar as paredes e pisos. Qualquer dano nessa etapa da reforma de apartamento pode trazer muita dor de cabeça para o cliente.

Reforma de apartamento: instalação da marcenaria

Reforma de apartamento: instalação da marcenaria

Importante: Assim que finalizar a reforma de apartamento, o indicado é orientar o morador a trocar a fechadura da porta.

Trata-se de uma questão de segurança, já que durante a obra muitas pessoas têm contato com a chave.

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